Muitas pessoas se sentem perdidas e desesperançosas quando se deparam com situações de dificuldade para pagar o financiamento imobiliário, mas é importante saber que você possui direitos e que é possível encontrar uma saída.
Neste artigo, vamos desmistificar o distrato imobiliário e te mostrar tudo o que você precisa saber para tomar a melhor decisão para o seu caso dentro do Direito Imobiliário. Com base em leis e jurisprudências, vamos te guiar por esse processo e te ajudar a entender seus direitos.
O que é o Distrato Imobiliário?
O distrato imobiliário é a rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel. Ou seja, é a forma legal de desfazer um negócio imobiliário que já foi iniciado. Esta solicitação pode ser feita, tanto pelo comprador do imóvel, quanto pela incorporadora responsável pelo empreendimento imobiliário.
O distrato imobiliário pode ocorrer de duas formas:
- Vontade de uma das partes;
- Acordo mútuo entre as partes.
Não é necessário que exista um motivo para o distrato e devolução do imóvel, afinal ninguém é obrigado a se manter em um contrato que se tornou um peso no orçamento ou que não tenha mais interesse.
Este processo precisa obedecer às normas da Lei do Distrato, para evitar que uma das partes fique muito prejudicada nesta operação. Esta Lei irá definir valores a seres restituídos, multa, devolução do imóvel, entre outras questões que possam surgir após o rompimento do contrato.
Quando posso solicitar o distrato?
Existem diversas situações que podem levar à solicitação de um distrato, as mais comuns são:
- Dificuldades financeiras: Esta é a principal causa das dissoluções de contratos, que é a incapacidade de arcar com as parcelas do financiamento.
- Vício redibitório: Quando um imóvel apresenta defeitos ocultos na negociação.
- Inadimplemento do construtor: Quando a construtora não cumpre as obrigações contratuais, como a entrega do imóvel no prazo estipulado. Este atraso deve ser superior a 180 dias.
- Situações de custos excessivos: Ocorre quando há fato superveniente à formação do contrato.
- Desemprego: O comprador se torna incapaz de arcar com os custos do contrato.
- Discrepância entre o projeto prometido e a entrega: Quando o imóvel claramente não é o que foi prometido no momento da compra.
Quais são os seus direitos como comprador
A legislação brasileira garante ao consumidor o direito de desistir de um contrato de compra e venda de imóvel até a entrega das chaves, desde que sejam cumpridas algumas condições.
- Devolução de parte dos valores pagos: Ao solicitar o distrato, o comprador tem o direito à devolução de parte dos valores investidos na compra do imóvel;
- Ao fazer o distrato a construtora deve restituir de 75% a 90% dos valores que foram pagos pelo comprador, atualizado até a data do distrato. A construtora deve reter apenas valores suficientes para cobrir as despesas de administração, que em regra estão entre 10% e 20%;
- Caso haja no contrato cláusula que impossibilite o distrato por apenas uma das partes, esta cláusula será abusiva. Nestes casos um advogado especialista poderá te auxiliar a reaver seus direitos.
- Direito de arrependimento: Você tem até 7 dias contados a partir do momento da compra para solicitar o distrato e reembolso de TODOS os valores pagos, inclusive a taxa de corretagem. Neste caso nada pode ser cobrado do comprador.
- Direito de cessão de contrato: O comprador tem o direito de transferir o contrato de compra para outros comprador, sem ônus para nenhuma das partes. Podendo ser negado apenas no caso de comprovada inidoneidade financeira de terceiro.
- Perda de condições financeiras para o financiamento do imóvel: seja por conta da alta inflação, perda do poder de compra, desemprego, reajuste do saldo devedor. Nestes casos, o distrato pode ser a melhor solução para extinguir as obrigações que foram estabelecidas no contrato imobiliário.
Como solicitar o distrato imobiliário
A solicitação de um distrato deve ser feita por escrito e enviada à construtora ou instituição financeira. É importante que você procure um advogado especialista em direito imobiliário para te auxiliar neste processo e garantir que seus direitos sejam respeitados.
Este documento deve identificar as partes, a data da assinatura do contrato original, o objeto do contrato (ou seja o imóvel) e as condições do distrato.
Quais são os riscos ao solicitar um distrato
O distrato imobiliário, assim como qualquer desfazimento de contrato, pode gerar algumas consequências, tanto para o comprador quanto para o vendedor/incorporadora, mas nestes casos deve-se atentar para qual será o menor mal e qual escolha trará menos “dor de cabeça” no futuro.
Deixarei aqui alguns pontos que podem te auxiliar se o distrato será realmente uma opção para você ou não.
Prazo para receber a restituição dos valores após o distrato
Os prazos para o recebimento dos valores irão variar, a depender de quem foi a culpa pelo desfazimento do contrato, ou seja, se foi por culpa da construtora ou se foi por vontade do comprador.
Prazo para devolução de valores no distrato por culpa da construtora:
- Até 60 dias, quando a construtora não entregar a obra no prazo previsto no contrato de compra e venda do imóvel.
- Até 30 dias, quando for expedido o habite-se
Prazo para devolução de valores no distrato por vontade do comprador:
- 180 dias, caso o imóvel não esteja submetido ao regime de afetação.
- 30 dias caso o imóvel esteja no regime de afetação, após a emissão do habite-se, no entanto, o valor da devolução poderá ser retido em até 50%, neste segundo caso.
Explicando nos termos da lei:
Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Multa no caso do Distrato Imobiliário
Quando se pede o distrato, algumas incorporadoras tentam uma prática abusiva de aplicar altas taxas e multas que chegam a 10% em alguns casos. Isto é uma conduta abusiva e a Lei traz para nós quais são as multas que você deve pagar no caso do Distrato:
Multa por desistência do contrato de compra e venda do imóvel:
- 25% do valor que já foi pago pelo bem. Dentro deste valor deve conter as taxas de comissão dos corretores, valores correspondentes aos impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais, encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Se o imóvel se encontra em regime de afetação:
- 50% do valor será retido pela incorporadora ou construtora.
Aqui eu faço uma pausa para explicar o que é o regime de afetação. Colocando em poucas palavras, basicamente quer dizer que o imóvel pertence à construtora até que todas as unidades sejam vendidas.
É uma espécie de garantia financeira até a conclusão do empreendimento. E no caso de distrato 50% do valor total será retido pela incorporadora e 50% do valor será restituído ao consumidor.
Como um advogado especialista em distrato imobiliário pode te ajudar
O distrato imobiliário pode ser uma solução para quem está com dificuldades em pagar o financiamento. E por isso, é fundamental que você procure um advogado especialista para te orientar e garantir que seus direitos estão sendo respeitados. Inclusive será o advogado que irá verificar as previsões contratuais sobre desistência e devolução de valores.
Um advogado especialista pode te auxiliar de diversas formas como
- verificar se as cláusulas estão corretas,
- se existem cláusulas abusivas e
- se a nova lei do distrato imobiliário foi cumprido pelas partes.
No caso de descumprimento de prazos e cláusulas abusivas por parte da construtora um advogado pode buscar judicialmente uma indenização, garantindo assim os seus direitos.
Lembre-se: Este guia tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado
